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ManBetX万博人防工程变地下车库 业委会起诉索所有
2018-09-21

  近年来,一些业主和开发商因人防工程地下车库所有权归属问题产生了纠纷。开发商认为是他们投资建设的,所有权应该归他们;业主则认为随着土地使用权一户户转移给业主,人防设施的成本也转嫁给了业主,实际投资人变成了各业主,所以车库应该归属所有业主共有。

  目前,发生在赣州市章贡区的一起业委会状告开发商讨要地下车库所有权的案件,折射了地下车库产权归属维权的尴尬现状。最终,业委会的诉讼请求被驳回,这起案件结束了。然而,人防工程(即地下车库)的所有权究竟归谁,还有待法律进一步明确。

  2007年,赣州市中都房地产有限公司(以下简称开发商)将自己开发的中都章江豪园商品房销售给业主,地下停车场车位使用权则销售给了部分业主。

  2010年11月,即将撤离的开发商在小区内张贴广告,欲将地下停车场的车道划出25个车位,以6万元不等的价格销售。

  “开发商在大楼下挖洞建地下停车场,用了业主共有的地下空间,怎么能说这车库是开发商的呢?况且,业主在买房时就已分摊了地下停车场的建设成本,地下停车场也该属于业主共用,开发商无权出售,”中都章江豪园多位业主对开发商的行为表示愤慨,“开发商在未特别声明改变规划的情况下,擅自在原先的双向行驶通道上新划出车位出售,ManBetX万博这严重影响了业主的通行,侵犯了业主的合法权益。”

  业主们经过咨询法律人士得知,依据《物权法》第七十三条“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”,第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”及第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定,是否将原停车场通道新划出车位出售,应由全体业主共同决定。

  “用途依然是车库。”开发商表示,自己并未改变设计规划。况且地下车库仍有足够空间,新增的车位是用于满足小区业主的需求。

  小区业委会提出由其代表全体业主对地下车库25个车位进行出租并收取租金弥补维修基金,但开发商置之不理。

  争执不下之后,小区业委会于2011年3月一纸诉状起诉至章贡区人民法院,要求判令开发商停止侵权,将地下车位恢复原状。

  法庭上,开发商当庭辩驳道,业委会所诉不是事实,争议的地下室并没有出售,地下室属建筑物,由自己投资并合法建筑。

  开发商还特别强调,地下室的大部分为人防工程,整个地下室建筑面积两万余平方米(其中人防工程13733㎡、民用建筑6745.85㎡),在测绘、销售过程中,均未列入共用部分分摊出售,而且在与各业主的购房合同中均明确约定了“小区地下车位及权属归出卖人所有”。业委会根本无任何依据获得地下室的共有使用及管理。

  业委会抓住开发商“属人防工程”一说,力辩道:“开发商出售车位使用权,名为出售实为租赁。既然是租赁,则需要看开发商是否对该地下停车场具有使用、管理、收益的权利。”

  业委会认为,依据《防空法》的相关规定,该项地下停车场的使用、管理和收益的权利是归属于投资人的。依据《防空地下室易地建设收费规定的通知》“……防空地下室建设所需资金,纳入建设项目投资计划”的规定,建设费用据实列入建设项目开发成本。而在庭审中,开发商也说明地下停车场的建设费用纳入中都章江豪园项目的开发成本。而开发商在将小区住房出售后,业主支付房屋价款,相应地,该地下停车场的建设费用已经分摊给了小区中各业主。小区的全体业主实际支付了该项地下停车场的建设费用。因此,全体业主才是实际的投资人,享有对该项地下停车场的使用、管理和收益的权利。

  业委会还提到了《物权法》,他们认为依据《物权法》的规定,开发商出售房屋时,也相应地将小区所占用的土地的使用权转让给购买房屋的业主,即该小区土地使用权由全体业主共同享有。在此案中,争议的地下停车位附着于小区土地之下,相应地,开发商于该地下停车场的所有权利理应随着房屋出售而转让给了该小区全体业主。

  “所以说,开发商的出售行为,确切地说应是租赁行为,侵犯了小区全体业主对该地下停车场的使用、管理和收益的权利,应属侵权行为。”

  此外,业委会还认为,ManBetX万博,开发商于2007年销售中都章江豪园项目时,已将地下停车位出售。现时隔三年多后,为获取不当利益擅自改变原先规划将地下停车场通道划出车位出售,此行为实属恶意侵权。

  法院经审理查明,2007年,开发商将自己开发的中都章江豪园商品房销售给购房户,地下室车位销售给了部分购房户。该地下室没有列入共用建筑面积进行分摊出售。开发商与业主签订的赣州市商品房买卖合同中约定:“小区地下车位及权属归出卖人所有。”

  《汽车库设计规范JGJ100-98》第4.1.6表中的“通车道最小宽度,小型车3.8米”。《汽车库设计防火规范GB50067-97》中,有关安全疏散的规定:“汽车疏散坡道宽度不应小于4米。”现争议的车位不低于以上标准,未影响业主对车位的通行和使用。

  法院认为,依据开发商与业主签订的商品房买卖合同中的约定,可以证明本案讼争的地下室车位未列入共用建筑面积进行分摊出售,开发商在平时拥有该地下室的使用、管理、收益的权利。开发商在地下停车位通道划出25个车位没有违反国家有关规定,未影响其他业主对车位的通行和使用。根据“谁投资,谁收益”的原则,开发商作为投资人对新增的25个车位享有使用权和收益权。依照《物权法》第三十条、第五十二条,《民事诉讼法》第六十四条之规定,法院于2011年7月30日驳回了中都章江豪园业委会的诉讼请求。

  此案在二审期间,双方争议的25个车位中的4个位于民用建筑A、B两个地下专用车库内的车位,开发商主动撤销这4个车位的出售行为。

  承办法官告诉记者,本案争议的焦点是人防工程所有权及使用、收益权的归属问题。我国现有的法律没有对人防工程的所有权进行明确,但在实践中基本上都是参照国有资产进行使用和管理的。比如,人防工程在商品房销售中属不可出售范围,其使用必须得到人防主管部门的行政许可等。因此对于本案中的停车位,因其属于人防工程,也属于不可出售的范围,不论是开发商还是业主,都只能进行使用和收益。

  本案中,有争议的地下停车场是人防工程改造的,战时作为人防工程,平时作为民用地下停车库,因此除了具备人防工程的特殊属性,也具有一般民用建筑地下停车库的属性。

  承办法官称,这应该结合案件的实际情况。《人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”《物权法》第七十四条则强调“约定归属说”,关键问题还是要看该人防工程的投资人如何确认,以及开发商与全体业主签订的《商品房买卖合同》中对地下车位的权属是否有明确约定。该案中的中都豪园小区的人防工程投资列入了开发成本,但是根据房屋面积测绘报告,人防工程的面积并没有作为公共面积分摊给业主。

  承办法官表示,开发商与全体业主在《商品房买卖合同》第十七条第五项中以格式条款的形式与全体业主约定了“小区地下车位及权属归出卖人所有”,该条款是当事人的真实意思表示,不违反法律法规的禁止性规定,应认定为合法有效。

  双方当事人争议的地下车位属于人防工程,经过了批准并符合规定,且不属于最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位”的范围,而应属于合同条款约定属于出卖人开发商的范围。

  承办法官称,综上所述,本案中争议的在小区地下人防工程中新增设的停车位,不论其所有权如何确定,其收益权应归开发商所有。